Samäganderätt och samäganderättsavtal

Samägande kan vara en god lösning för att möjliggöra och förenkla ägandet av egendom såsom fastigheter. Det är även vanligt att samägandekonstellationer uppstår vid arv då flera arvingar blir gemensamma ägare till t.ex. en fastighet. Samägande av fastighet, lös sak, aktie, obligation eller skuldebrev regleras i samäganderättslagen. Undantaget är dock jordbruksfastigheter med tre eller fler delägare där i stället lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter äger tillämpning.

Samäganderättslagen utgör ett instrument för att lösa ägarkonflikter och lagen är till stora delar dispositiv, vilket innebär att delägarna kan avtala på ett sätt som skiljer sig från lagtexten. Om det saknas avtal i de delar som lagen reglerar, gäller således lagen. Huvudregeln i lagen följer av 2 § där det anges att samtliga delägarnas samtycke krävs för att kunna vidta åtgärd rörande egendomens förvaltning. Om någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak inte kan delta kan dock undantag göras för åtgärder som krävs för att bevara egendomen och som inte kan skjutas upp. Innebörden av regeln är att delägarna måste vara överens om hur egendomen ska tas om hand. Det betyder också att oenighet mellan delägarna kan göra det svårt att förvalta samägd egendom, men problemet kan hanteras på några olika sätt.

Av 3 § samäganderättslagen följer att om delägarna inte kan enas om godsets förvaltning eller nyttjande får domstolen, på ansökan av en delägare, bestämma att godset under viss tid ska tas om hand av en god man. Trots att det finns en sådan möjlighet kan ett konfliktfyllt delägarskap ibland medföra att det inte finns något alternativ än att sälja egendomen och då kan en delägare enligt 6 § samäganderättslagen ansöka om hos domstolen att egendomen för gemensam räkning bjuds ut till försäljning på offentlig auktion. Nämnd bestämmelse är nog den i praktiken viktigaste i samäganderättslagen. Som nämndes inledningsvis är dock samäganderättslagen till stora delar dispositiv, vilket betyder att möjligheten att begära fastigheten såld kan avtalas bort. Det finns emellertid nackdelar med att avtala bort försäljningsrätten eftersom det lätt skapar inlåsningseffekter. Det är ofta som en andel av en egendom har ett lägre marknadsvärde om den säljs för sig än om den sålts som en del av en helhet. En delägare som är tvingad att sälja sin andel enskilt kan därför tänkas besluta sig att stanna kvar i samägandet i stället för att sälja sin andel till mindre än marknadsvärde.

Ett samäganderättsavtal är allt som oftast en god investering och det ger tid för eftertanke hos delägarna eftersom man då behöver fundera över hur delägarskapet ska fungera i praktiken. Med ett bra samäganderättsavtal går det att undvika många potentiella konfliktsituationer. T.ex. bör man fundera över vem som ska sköta underhåll och reparationer och hur det ska göras. Vidare bör man överväga om det i avtalet ska anges om någon ska äga nyttjanderätt till någon viss del av fastigheten. Det kan ju vara aktuellt om man äger en fastighet gemensamt och har två bostadshus på den eller har flera lägenheten i samma bostadshus.